دليل الضرائب والتجديد
إلغاء القيمة الإيجارية الذاتية: لماذا قد يكون التجديد الآن مجديًا
اعتبارًا من 1 يناير 2029 لن تُفرض ضريبة على القيمة الإيجارية الذاتية (Eigenmietwert) – وفي الوقت نفسه تُلغى خصومات صيانة المسكن الذي يسكنه المالك، وعلى المستوى الاتحادي خصومات استثمارات توفير الطاقة. ما يعنيه ذلك لتجديد تدفئتكم.
الصورة: تركيب خاص بنا
ليس استشارة ضريبية: يلخّص هذا المقال معلومات نشرتها السلطات (الوضع أكتوبر 2026). استوضحوا الأثر الضريبي للتجديد في حالتكم مع مستشاركم الضريبي (Treuhänder) أو مع مكتب الضرائب في البلدية أو الكانتون.
ما الذي تقرّر؟
في 28 سبتمبر 2025 وافق الشعب والكانتونات على القرار الاتحادي بشأن ضرائب العقارات الكانتونية على المساكن الثانية بنسبة 57.7 % نعم (نسبة المشاركة 49.5 %). وبما أن القانون الاتحادي بشأن تغيير نظام ضريبة الملكية السكنية مرتبط به قانونيًا، فقد تقرر أيضًا إلغاء القيمة الإيجارية الذاتية.
في 1 أبريل 2026 قرر المجلس الاتحادي أن يدخل الإصلاح حيز التنفيذ في 1 يناير 2029. ويمكن للكانتونات في الوقت نفسه فرض ضريبة عقارية خاصة على المساكن الثانية التي يستخدمها مالكوها أساسًا.
ما الذي يتغير اعتبارًا من 2029؟
| الموضوع | اليوم (حتى السنة الضريبية 2028) | اعتبارًا من 1 يناير 2029 |
|---|---|---|
| القيمة الإيجارية الذاتية، المسكن الخاص | تُفرض عليها ضريبة كدخل | تُلغى (المسكن الأول والثاني) |
| تكاليف الصيانة، المسكن الخاص | قابلة للخصم | يُلغى الخصم لدى الاتحاد والكانتونات والبلديات |
| استثمارات توفير الطاقة وحماية البيئة | قابلة للخصم | الضريبة الاتحادية المباشرة: يُلغى الخصم؛ يمكن للكانتونات الإبقاء عليه مؤقتًا حتى 2050 كحد أقصى |
| العقارات المؤجرة | الصيانة قابلة للخصم | يبقى خصم الصيانة |
| فوائد الديون | قابلة للخصم | فقط بنسبة العقارات المؤجرة؛ خصم مؤقت للمشترين لأول مرة |
| حماية الآثار | قابلة للخصم | الاتحاد: تبقى قابلة للخصم (الجزء غير المدعوم)؛ يمكن للكانتونات النص عليها |
إلغاء القيمة الإيجارية الذاتية: لماذا قد يكون التجديد قبل 2029 منطقيًا
ما دامت القيمة الإيجارية الذاتية خاضعة للضريبة، يمكنكم خصم تكاليف صيانة مسكنكم واستثمارات توفير الطاقة وحماية البيئة من الدخل الخاضع للضريبة. وفي كانتون زيورخ تُعامل استثمارات الطاقة في العقارات الخاصة القائمة معاملة تكاليف الصيانة، بقدر ما تكون قابلة للخصم في الضريبة الاتحادية المباشرة.
اعتبارًا من السنة الضريبية 2029 يُلغى هذا الخصم في الضريبة الاتحادية المباشرة للمسكن الخاص. إذا كان عليكم في السنوات القادمة استبدال التدفئة أو النوافذ أو العزل على أي حال، فقد يكون من المجدي التخطيط بحيث تقع التكاليف تحت القانون الحالي.
استوضحوا مسبقًا مع مكتب الضرائب أو المستشار أي سنة ضريبية هي الحاسمة (مثل تاريخ الفاتورة أو الدفع أو إنجاز الأعمال). وخطّطوا وقتًا كافيًا: فالدعم والتراخيص ومواعيد التسليم تحتاج إلى وقت.
هل ستُبقي الكانتونات على خصم الطاقة؟
يسمح القانون الاتحادي للكانتونات بالإبقاء على خصومات توفير الطاقة وحماية البيئة حتى تحقيق توازن في انبعاثات غازات الدفيئة، وحتى 2050 كحد أقصى. أما التكاليف القابلة للخصم فتحددها وزارة المالية الاتحادية مع الكانتونات – ووفق حكومة زيورخ لم يكن ذلك قد حُدد بعد في سبتمبر 2026.
كانتون زيورخ: لا ترى حكومة الكانتون حاليًا أن الإبقاء على الخصم مناسب (RRB رقم 454/2026). وتقترح رفض مقترح يطالب بالإبقاء عليه حتى 2050، لكنها مستعدة لقبوله كتوصية (RRB رقم 908/2026). قرار البرلمان الكانتوني لم يُتخذ بعد.
أرغاو ولوسيرن وتسوغ وبازل المدينة وبازل الريف: لم نجد حتى تاريخ التحرير قرارًا نهائيًا. استفسروا لدى مكتب الضرائب في الكانتون.
الدعم المالي باقٍ – بصرف النظر عن الضرائب
لا يتأثر دعم الكانتون والبلدية وشركات الطاقة (برنامج المباني) مباشرة بتغيير النظام. فلاستبدال تدفئة المازوت أو الغاز أو الكهرباء بمضخة حرارية تتوفر بحسب الكانتون عدة آلاف من الفرنكات – ويُقدَّم الطلب قبل الأعمال. وعادةً لا يُخصم إلا الجزء الذي تتحملونه بأنفسكم من التكاليف.
أسئلة شائعة
متى يسري إلغاء القيمة الإيجارية الذاتية؟
أدخل المجلس الاتحادي الإصلاح حيز التنفيذ في 1 يناير 2029. واعتبارًا من السنة الضريبية 2029 لا تُفرض ضريبة على القيمة الإيجارية الذاتية للمسكن الخاص.
هل يمكنني خصم تكاليف الصيانة بعد 2029؟
ليس للمسكن الخاص – لا لدى الاتحاد ولا لدى الكانتونات والبلديات. أما للعقارات المؤجرة فيبقى الخصم.
هل يختفي خصم التجديدات الطاقية تمامًا؟
في الضريبة الاتحادية المباشرة نعم. يمكن للكانتونات الإبقاء عليه مؤقتًا حتى 2050 كحد أقصى. وما إذا كان كانتونكم سيفعل ذلك لا يزال مفتوحًا جزئيًا.
هل يستحق استبدال التدفئة بسبب الضرائب وحدها؟
ليس بسببها وحدها. الحاسم هو حالة النظام وتكاليف الطاقة والصيانة وقواعد الكانتون والدعم. وقد يكون الخصم الضريبي ميزة إضافية – اطلبوا فحصًا فرديًا.
المصادر
- المجلس الاتحادي/ESTV – إلغاء القيمة الإيجارية الذاتية في 2029 (1.4.2026)
- Fedlex – AS 2026 213، القانون الاتحادي بشأن تغيير نظام ضريبة الملكية السكنية
- ESTV – تغيير نظام ضريبة الملكية السكنية
- EFD – نتيجة تصويت 28.9.2025
- BFS – الاستفتاء الشعبي في 28 سبتمبر 2025
- مكتب ضرائب كانتون زيورخ – نشرة توفير الطاقة وحماية البيئة
- كانتون زيورخ – RRB رقم 454/2026 (PDF)
- كانتون زيورخ – RRB رقم 908/2026 (PDF)
- Das Gebäudeprogramm (برنامج المباني)
الوضع: أكتوبر 2026. دون ضمان – المرجع هو أنظمة وبرامج الاتحاد والكانتون والبلدية.
ليس استشارة ضريبية: يلخّص هذا المقال معلومات نشرتها السلطات (الوضع أكتوبر 2026). استوضحوا الأثر الضريبي للتجديد في حالتكم مع مستشاركم الضريبي (Treuhänder) أو مع مكتب الضرائب في البلدية أو الكانتون.
خطّطوا للتجديد قبل 2029
نعاين تدفئتكم ونعدّ عرض سعر ونساعدكم في طلب الدعم – لتتخذوا قراركم في الوقت المناسب.