Vodič porezi i sanacija
Ukidanje vrijednosti vlastitog stanovanja: zašto se sanacija sada može isplatiti
Od 1. januara 2029. vrijednost vlastitog stanovanja (Eigenmietwert) više se ne oporezuje – istovremeno otpadaju odbici za održavanje vlastite nekretnine i, na saveznom nivou, za investicije u uštedu energije. Šta to znači za sanaciju vašeg grijanja.
Foto: vlastita instalacija
Nije porezni savjet: ovaj članak sažima informacije koje su objavili organi (stanje oktobar 2026). Porezni učinak sanacije u vašem slučaju razjasnite s poreznim savjetnikom (Treuhänder) ili poreznim uredom općine ili kantona.
Šta je odlučeno?
Narod i kantoni su 28. septembra 2025. usvojili savezni dekret o kantonalnim porezima na nekretnine za kuće za odmor sa 57,7 % za (izlaznost 49,5 %). Budući da je savezni zakon o promjeni sistema oporezivanja stambene imovine pravno vezan za njega, odlučeno je i ukidanje vrijednosti vlastitog stanovanja.
Savezno vijeće je 1. aprila 2026. odlučilo da reforma stupa na snagu 1. januara 2029. Kantoni istovremeno mogu uvesti poseban porez na nekretnine za kuće za odmor koje pretežno koriste vlasnici.
Šta se mijenja od 2029?
| Tema | Danas (do porezne godine 2028) | Od 1. januara 2029 |
|---|---|---|
| Vrijednost vlastitog stanovanja | oporezuje se kao prihod | ukida se (prvi i drugi stan) |
| Troškovi održavanja, vlastita nekretnina | odbitni | odbitak otpada kod Konfederacije, kantona i općina |
| Investicije u uštedu energije i zaštitu okoliša | odbitne | direktni savezni porez: odbitak otpada; kantoni ga mogu privremeno zadržati, najkasnije do 2050 |
| Iznajmljene nekretnine | održavanje odbitno | odbitak za održavanje ostaje |
| Kamate na dug | odbitne | samo srazmjerno iznajmljenim nekretninama; privremeni odbitak za prve kupce |
| Zaštita spomenika | odbitna | Konfederacija: i dalje odbitna (nesubvencionisani dio); kantoni mogu predvidjeti |
Ukidanje vrijednosti vlastitog stanovanja: zašto sanacija prije 2029. može imati smisla
Dok se vrijednost vlastitog stanovanja oporezuje, troškove održavanja vlastite nekretnine i investicije u uštedu energije i zaštitu okoliša možete odbiti od oporezivog prihoda. U kantonu Zürich energetske investicije u postojeće privatne nekretnine izjednačene su s troškovima održavanja, ukoliko su odbitne kod direktnog saveznog poreza.
Od porezne godine 2029. ovaj odbitak otpada kod direktnog saveznog poreza za vlastitu nekretninu. Ako ionako u narednim godinama morate zamijeniti grijanje, prozore ili izolaciju, može se isplatiti planirati projekat tako da troškovi padnu još po važećem pravu.
Unaprijed s poreznim uredom ili savjetnikom razjasnite koja je porezna godina mjerodavna (npr. datum fakture, plaćanje ili završetak radova). Planirajte i dovoljno vremena: subvencije, dozvole i rokovi isporuke traže vrijeme.
Hoće li kantoni zadržati energetski odbitak?
Savezni zakon dozvoljava kantonima da zadrže odbitke za uštedu energije i zaštitu okoliša dok se ne postigne uravnotežen bilans stakleničkih plinova, najkasnije do 2050. Koji troškovi bi bili odbitni određuje Federalni departman finansija s kantonima – prema vladi Züricha, u septembru 2026. to još nije bilo utvrđeno.
Kanton Zürich: vlada kantona trenutno ne smatra zadržavanje odbitka svrsishodnim (RRB br. 454/2026). Za prijedlog koji traži zadržavanje do 2050. predlaže odbijanje, ali ga je spremna prihvatiti kao postulat (RRB br. 908/2026). Odluka kantonalnog parlamenta je otvorena.
Aargau, Luzern, Zug, Bazel-Grad i Bazel-Selo: do zaključenja redakcije nismo našli konačnu odluku. Pitajte kantonalni porezni ured.
Subvencije ostaju – nezavisno od poreza
Subvencije kantona, općine i energetskih kompanija (Program zgrada) nisu direktno pogođene promjenom sistema. Za zamjenu grijanja na ulje, plin ili struju toplotnom pumpom postoji, zavisno od kantona, nekoliko hiljada franaka – zahtjev se podnosi prije radova. U pravilu je odbitan samo dio troškova koji sami snosite.
Subvencije za toplotnu pumpu Zamjena grijanja na lož-ulje ili plin
Česta pitanja
Od kada važi ukidanje vrijednosti vlastitog stanovanja?
Savezno vijeće je reformu stavilo na snagu 1. januara 2029. Od porezne godine 2029. vrijednost vlastitog stanovanja više se ne oporezuje.
Mogu li od 2029. još odbiti troškove održavanja?
Ne za vlastitu nekretninu – ni kod Konfederacije, ni kod kantona i općina. Za iznajmljene nekretnine odbitak ostaje.
Nestaje li potpuno odbitak za energetske sanacije?
Kod direktnog saveznog poreza da. Kantoni ga mogu privremeno zadržati, najkasnije do 2050. Da li će to vaš kanton učiniti, djelimično je još otvoreno.
Isplati li se zamjena grijanja samo zbog poreza?
Ne samo zbog toga. Odlučujući su stanje sistema, troškovi energije i održavanja, kantonalni propisi i subvencije. Porezni odbitak može biti dodatna prednost – zatražite individualnu provjeru.
Izvori
- Savezno vijeće/ESTV – ukidanje vrijednosti vlastitog stanovanja 2029 (1.4.2026)
- Fedlex – AS 2026 213, savezni zakon o promjeni sistema oporezivanja stambene imovine
- ESTV – promjena sistema oporezivanja stambene imovine
- EFD – rezultat glasanja 28.9.2025
- BFS – narodno glasanje 28. septembra 2025
- Kantonalni porezni ured Zürich – informativni list o uštedi energije i okolišu
- Kanton Zürich – RRB br. 454/2026 (PDF)
- Kanton Zürich – RRB br. 908/2026 (PDF)
- Das Gebäudeprogramm (Program zgrada)
Stanje oktobar 2026. Bez garancije – mjerodavni su propisi i programi Konfederacije, kantona i općine.
Nije porezni savjet: ovaj članak sažima informacije koje su objavili organi (stanje oktobar 2026). Porezni učinak sanacije u vašem slučaju razjasnite s poreznim savjetnikom (Treuhänder) ili poreznim uredom općine ili kantona.
Planirajte sanaciju prije 2029
Pregledamo vaše grijanje, pripremimo ponudu i pomognemo sa zahtjevom za subvenciju – da odlučite na vrijeme.