Rehber vergi ve yenileme
Eigenmietwert’in kaldırılması: yenilemenin şimdi neden avantajlı olabileceği
1 Ocak 2029’dan itibaren kendi oturduğunuz konutun kira değeri (Eigenmietwert) artık vergilendirilmiyor – aynı anda kendi konutunuzun bakımı ve federal düzeyde enerji tasarrufu yatırımları için indirimler kalkıyor. Bunun ısıtma yenilemeniz için anlamı.
Fotoğraf: kendi kurulumumuz
Vergi danışmanlığı değildir: bu makale makamların yayımladığı bilgileri özetler (Ekim 2026 durumu). Bir yenilemenin sizin durumunuzdaki vergi etkisini mali müşavirinizle (Treuhänder) veya belediye ya da kanton vergi dairesiyle netleştirin.
Ne karar verildi?
28 Eylül 2025’te halk ve kantonlar, ikinci konutlara kantonal emlak vergileri hakkındaki federal kararı %57,7 evet ile kabul etti (katılım %49,5). Konut mülkiyeti vergilendirmesinde sistem değişikliğine ilişkin federal yasa buna hukuken bağlı olduğundan Eigenmietwert’in kaldırılması da kararlaştırıldı.
Federal Konsey 1 Nisan 2026’da reformun 1 Ocak 2029’da yürürlüğe girmesine karar verdi. Kantonlar aynı anda ağırlıklı olarak sahiplerince kullanılan ikinci konutlara özel bir emlak vergisi getirebilir.
2029’dan itibaren ne değişiyor?
| Konu | Bugün (2028 vergi yılına kadar) | 1 Ocak 2029’dan itibaren |
|---|---|---|
| Eigenmietwert, kendi konutu | gelir olarak vergilendirilir | kalkar (birinci ve ikinci konut) |
| Bakım masrafları, kendi konutu | indirilebilir | Federal Devlet, kanton ve belediyelerde indirim kalkar |
| Enerji tasarrufu ve çevre koruma yatırımları | indirilebilir | doğrudan federal vergi: indirim kalkar; kantonlar geçici olarak, en geç 2050’ye kadar tutabilir |
| Kiraya verilen mülkler | bakım indirilebilir | bakım indirimi kalır |
| Borç faizleri | indirilebilir | yalnızca kiraya verilen mülkler oranında; ilk alıcılar için geçici indirim |
| Tarihi eser koruma | indirilebilir | Federal: indirilebilir kalır (desteklenmeyen kısım); kantonlar öngörebilir |
Eigenmietwert’in kaldırılması: 2029’dan önce yenileme neden mantıklı olabilir
Eigenmietwert vergilendirildiği sürece, kendi konutunuzun bakım masraflarını ve enerji tasarrufu ile çevre koruma yatırımlarını vergilendirilebilir gelirden düşebilirsiniz. Zürih kantonunda mevcut özel mülklerdeki enerji yatırımları, doğrudan federal vergide indirilebildikleri ölçüde bakım masraflarına eşit tutulur.
2029 vergi yılından itibaren bu indirim kendi konutu için doğrudan federal vergide kalkar. Önümüzdeki yıllarda zaten ısıtmayı, pencereleri veya yalıtımı yenilemeniz gerekiyorsa, projeyi masrafların mevcut hukuk kapsamında kalacağı şekilde planlamak avantajlı olabilir.
Hangi vergi yılının belirleyici olduğunu (ör. fatura tarihi, ödeme veya işin bitişi) önceden vergi dairesi veya danışmanınızla netleştirin. Yeterli zaman da planlayın: teşvikler, izinler ve teslim süreleri zaman alır.
Kantonlar enerji indirimini koruyacak mı?
Federal yasa, kantonların enerji tasarrufu ve çevre koruma indirimlerini dengeli bir sera gazı bilançosuna ulaşılana kadar, en geç 2050’ye kadar korumasına izin verir. Hangi masrafların indirilebileceğini Federal Maliye Bakanlığı kantonlarla belirler – Zürih hükümetine göre Eylül 2026’da bu henüz belirlenmemişti.
Zürih Kantonu: kanton hükümeti indirimin korunmasını şu an uygun görmüyor (RRB no. 454/2026). 2050’ye kadar korunmasını isteyen bir önerge için reddi öneriyor, ancak postulat olarak kabule hazır (RRB no. 908/2026). Kanton meclisinin kararı açık.
Aargau, Luzern, Zug, Basel-Şehir ve Basel-Kır: yayın tarihine kadar kesin bir karar bulamadık. Kanton vergi dairesine sorun.
Teşvikler sürüyor – vergiden bağımsız
Kanton, belediye ve enerji şirketlerinin teşvikleri (Bina Programı) sistem değişikliğinden doğrudan etkilenmez. Fuel-oil, gaz veya elektrikli ısıtmanın ısı pompasıyla değiştirilmesi için kantona göre birkaç bin frank vardır – başvuru işten önce yapılır. Genellikle yalnızca kendiniz karşıladığınız maliyet kısmı indirilebilir.
Isı pompası teşvikleri Fuel-oil veya doğalgaz kazanını değiştirme
Sık sorulan sorular
Eigenmietwert’in kaldırılması ne zamandan itibaren geçerli?
Federal Konsey reformu 1 Ocak 2029’da yürürlüğe koydu. 2029 vergi yılından itibaren kendi konutun Eigenmietwert’i vergilendirilmez.
2029’dan sonra bakım masraflarını düşebilir miyim?
Kendi konutunuz için hayır – ne federal ne kanton ve belediye düzeyinde. Kiraya verilen mülkler için indirim kalır.
Enerji yenilemeleri indirimi tamamen kalkıyor mu?
Doğrudan federal vergide evet. Kantonlar geçici olarak, en geç 2050’ye kadar koruyabilir. Kantonunuzun bunu yapıp yapmayacağı kısmen hâlâ açık.
Isıtma değişimi sadece vergi için değer mi?
Sadece bunun için değil. Sistemin durumu, enerji ve bakım maliyetleri, kanton kuralları ve teşvikler belirleyicidir. Vergi indirimi ek bir avantaj olabilir – bireysel inceleme isteyin.
Kaynaklar
- Federal Konsey/ESTV – Eigenmietwert 2029’da kalkıyor (1.4.2026)
- Fedlex – AS 2026 213, konut mülkiyeti vergilendirmesinde sistem değişikliği yasası
- ESTV – konut mülkiyeti vergilendirmesinde sistem değişikliği
- EFD – 28.9.2025 oylama sonucu
- BFS – 28 Eylül 2025 halk oylaması
- Zürih Kantonal Vergi Dairesi – enerji tasarrufu ve çevre bilgi notu
- Zürih Kantonu – RRB no. 454/2026 (PDF)
- Zürih Kantonu – RRB no. 908/2026 (PDF)
- Das Gebäudeprogramm (Bina Programı)
Durum Ekim 2026. Garanti verilmez – Federal Devlet, kanton ve belediyenin kuralları ve programları geçerlidir.
Vergi danışmanlığı değildir: bu makale makamların yayımladığı bilgileri özetler (Ekim 2026 durumu). Bir yenilemenin sizin durumunuzdaki vergi etkisini mali müşavirinizle (Treuhänder) veya belediye ya da kanton vergi dairesiyle netleştirin.
Yenilemeyi 2029’dan önce planlayın
Isıtmanızı inceler, teklif hazırlar ve teşvik başvurusunda yardımcı oluruz – zamanında karar verebilmeniz için.