Útmutató adó és felújítás
Az Eigenmietwert eltörlése: miért érheti meg most felújítani
2029. január 1-jétől a saját lakás bérleti értékét (Eigenmietwert) már nem adóztatják – egyúttal megszűnnek a saját ingatlan karbantartási és szövetségi szinten az energiamegtakarító beruházások levonásai. Mit jelent ez a fűtés felújítására nézve.
Fotó: saját telepítés
Nem adótanácsadás: ez a cikk a hatóságok által közzétett információkat foglalja össze (2026. októberi állapot). Egy felújítás adóhatását az Ön esetében tisztázza adótanácsadójával (Treuhänder) vagy a község vagy kanton adóhivatalával.
Mit döntöttek el?
2025. szeptember 28-án a nép és a kantonok 57,7 % igennel (részvétel 49,5 %) elfogadták a másodlagos lakások kantoni ingatlanadójáról szóló szövetségi határozatot. Mivel a lakástulajdon adóztatásának rendszerváltásáról szóló szövetségi törvény jogilag ehhez kapcsolódik, az Eigenmietwert eltörlése is elfogadásra került.
A Szövetségi Tanács 2026. április 1-jén úgy döntött, hogy a reform 2029. január 1-jén lép hatályba. A kantonok egyidejűleg külön ingatlanadót vezethetnek be a főként tulajdonosaik által használt másodlagos lakásokra.
Mi változik 2029-től?
| Téma | Ma (2028-as adóévig) | 2029. január 1-jétől |
|---|---|---|
| Eigenmietwert, saját lakás | jövedelemként adózik | megszűnik (első és második lakás) |
| Karbantartási költségek, saját lakás | levonható | a levonás megszűnik a Szövetségnél, kantonoknál és községeknél |
| Energiamegtakarító és környezetvédelmi beruházások | levonható | közvetlen szövetségi adó: a levonás megszűnik; a kantonok átmenetileg, legkésőbb 2050-ig megtarthatják |
| Bérbe adott ingatlanok | karbantartás levonható | a karbantartási levonás megmarad |
| Adósságkamatok | levonható | csak a bérbe adott ingatlanok arányában; átmeneti levonás első vásárlóknak |
| Műemlékvédelem | levonható | Szövetség: továbbra is levonható (nem támogatott rész); a kantonok előírhatják |
Az Eigenmietwert eltörlése: miért lehet értelme 2029 előtt felújítani
Amíg az Eigenmietwert adóköteles, a saját ingatlan karbantartási költségeit és az energiamegtakarító és környezetvédelmi beruházásokat levonhatja az adóköteles jövedelemből. Zürich kantonban a meglévő magáningatlanokba tett energetikai beruházások a karbantartási költségekkel egyenrangúak, amennyiben a közvetlen szövetségi adónál levonhatók.
A 2029-es adóévtől ez a levonás a saját lakásnál a közvetlen szövetségi adónál megszűnik. Ha a következő években amúgy is cserélni kell a fűtést, az ablakokat vagy szigetelni kell, érdemes lehet úgy tervezni, hogy a költségek még a hatályos jog alá essenek.
Előre tisztázza az adóhivatallal vagy tanácsadójával, melyik adóév a mérvadó (pl. számla dátuma, fizetés vagy a munkák befejezése). Számoljon elég idővel is: a támogatás, az engedélyek és a szállítási határidők időbe telnek.
Megtartják-e a kantonok az energetikai levonást?
A szövetségi törvény megengedi a kantonoknak, hogy az energiamegtakarítási és környezetvédelmi levonásokat a kiegyensúlyozott üvegházgáz-mérleg eléréséig, legkésőbb 2050-ig megtartsák. Hogy mely költségek lennének levonhatók, azt a Szövetségi Pénzügyminisztérium határozza meg a kantonokkal – a zürichi kormány szerint 2026 szeptemberében ez még nem volt meghatározva.
Zürich kanton: a kantoni kormány jelenleg nem tartja célszerűnek a levonás megtartását (RRB 454/2026). Egy, a 2050-ig tartó megtartást követelő indítvány elutasítását javasolja, de posztulátumként kész elfogadni (RRB 908/2026). A kantoni parlament döntése nyitott.
Aargau, Luzern, Zug, Bázel-Város és Bázel-Vidék: a lapzártáig nem találtunk végleges döntést. Érdeklődjön a kantoni adóhivatalnál.
A támogatások megmaradnak – az adótól függetlenül
A kanton, a község és az energiaszolgáltatók támogatásait (Épületprogram) a rendszerváltás közvetlenül nem érinti. Az olaj-, gáz- vagy elektromos fűtés hőszivattyúra cserélésére kantontól függően több ezer frank jár – a kérelmet a munkák előtt kell benyújtani. Általában csak a saját maga által viselt költségrész vonható le.
Gyakori kérdések
Mikortól érvényes az Eigenmietwert eltörlése?
A Szövetségi Tanács 2029. január 1-jével léptette hatályba a reformot. A 2029-es adóévtől a saját lakás Eigenmietwertje nem adóköteles.
Levonhatok-e 2029-től karbantartási költségeket?
A saját lakásnál nem – sem a Szövetségnél, sem a kantonoknál és községeknél. Bérbe adott ingatlanoknál a levonás megmarad.
Teljesen megszűnik az energetikai felújítások levonása?
A közvetlen szövetségi adónál igen. A kantonok átmenetileg, legkésőbb 2050-ig megtarthatják. Hogy az Ön kantonja ezt teszi-e, részben még nyitott.
Megéri a fűtéscsere csak az adó miatt?
Nem csak emiatt. A rendszer állapota, az energia- és karbantartási költségek, a kantoni előírások és a támogatások döntenek. Az adólevonás további előny lehet – kérjen egyéni vizsgálatot.
Források
- Szövetségi Tanács/ESTV – az Eigenmietwert 2029-ben megszűnik (2026.4.1.)
- Fedlex – AS 2026 213, a lakástulajdon adóztatásának rendszerváltásáról szóló törvény
- ESTV – a lakástulajdon adóztatásának rendszerváltása
- EFD – a 2025.9.28-i szavazás eredménye
- BFS – a 2025. szeptember 28-i népszavazás
- Zürichi Kantoni Adóhivatal – tájékoztató az energiamegtakarításról és környezetről
- Zürich kanton – RRB 454/2026 (PDF)
- Zürich kanton – RRB 908/2026 (PDF)
- Das Gebäudeprogramm (Épületprogram)
Állapot: 2026. október. Garancia nélkül – a Szövetség, a kanton és a község előírásai és programjai az irányadók.
Nem adótanácsadás: ez a cikk a hatóságok által közzétett információkat foglalja össze (2026. októberi állapot). Egy felújítás adóhatását az Ön esetében tisztázza adótanácsadójával (Treuhänder) vagy a község vagy kanton adóhivatalával.
Tervezze a felújítást 2029 előtt
Megnézzük a fűtését, ajánlatot készítünk és segítünk a támogatási kérelemben – hogy időben dönthessen.