ביטול שווי השכירות העצמי ב-2029: לשפץ עכשיו ולנכות הוצאות

אין זה ייעוץ מס: מאמר זה מסכם מידע שפרסמו הרשויות (מצב אוקטובר 2026). בררו את השפעת המס של שיפוץ במקרה שלכם עם יועץ המס (Treuhänder) או עם משרד המסים של העירייה או הקנטון.

מה הוחלט?

ב-28 בספטמבר 2025 אישרו העם והקנטונים את ההחלטה הפדרלית על מסי מקרקעין קנטונליים על דירות נופש ברוב של 57.7 % בעד (שיעור השתתפות 49.5 %). מאחר שהחוק הפדרלי על שינוי שיטת המיסוי של דיור בבעלות קשור אליה משפטית, הוחלט גם על ביטול שווי השכירות העצמי.

ב-1 באפריל 2026 החליטה המועצה הפדרלית שהרפורמה תיכנס לתוקף ב-1 בינואר 2029. הקנטונים יכולים במקביל להנהיג מס מקרקעין מיוחד על דירות נופש המשמשות בעיקר את בעליהן.

מה משתנה מ-2029?

מקורות: המועצה הפדרלית/ESTV, הודעה מ-1.4.2026; החוק הפדרלי על שינוי שיטת המיסוי של דיור בבעלות (AS 2026 213).
נושא	היום (עד שנת המס 2028)	מ-1 בינואר 2029
שווי שכירות עצמי, דירה בשימוש עצמי	ממוסה כהכנסה	מבוטל (דירה ראשונה ושנייה)
הוצאות תחזוקה, דירה בשימוש עצמי	ניתנות לניכוי	הניכוי מבוטל בקונפדרציה, בקנטונים ובעיריות
השקעות בחיסכון באנרגיה והגנת הסביבה	ניתנות לניכוי	מס פדרלי ישיר: הניכוי מבוטל; קנטונים רשאים לשמרו זמנית, לכל המאוחר עד 2050
נכסים מושכרים	תחזוקה ניתנת לניכוי	ניכוי התחזוקה נשאר
ריבית על חובות	ניתנת לניכוי	רק ביחס לנכסים מושכרים; ניכוי זמני לרוכשים ראשונים
שימור מבנים	ניתן לניכוי	קונפדרציה: עדיין ניתן לניכוי (החלק שאינו מסובסד); קנטונים רשאים לקבוע

ביטול שווי השכירות העצמי: מדוע שיפוץ לפני 2029 עשוי להיות הגיוני

כל עוד שווי השכירות העצמי ממוסה, ניתן לנכות מההכנסה החייבת הוצאות תחזוקה של הדירה בבעלותכם והשקעות בחיסכון באנרגיה ובהגנת הסביבה. בקנטון ציריך השקעות אנרגיה בנכסים פרטיים קיימים שקולות להוצאות תחזוקה, ככל שהן ניתנות לניכוי במס הפדרלי הישיר.

משנת המס 2029 ניכוי זה מבוטל במס הפדרלי הישיר לדירה בשימוש עצמי. אם בכל מקרה עליכם להחליף בשנים הקרובות חימום, חלונות או בידוד, ייתכן שכדאי לתכנן את הפרויקט כך שההוצאות ייפלו עוד תחת הדין הנוכחי.

בררו מראש עם משרד המסים או היועץ איזו שנת מס קובעת (למשל תאריך החשבונית, התשלום או סיום העבודות). תכננו גם זמן מספיק: סבסודים, היתרים וזמני אספקה דורשים זמן.

האם הקנטונים ישמרו את ניכוי האנרגיה?

החוק הפדרלי מתיר לקנטונים לשמור ניכויים לחיסכון באנרגיה ולהגנת הסביבה עד להשגת מאזן גזי חממה מאוזן, לכל המאוחר עד 2050. אילו הוצאות יהיו ניתנות לניכוי קובעת המחלקה הפדרלית לכספים יחד עם הקנטונים – לפי ממשלת ציריך, בספטמבר 2026 הדבר טרם נקבע.

קנטון ציריך: ממשלת הקנטון אינה רואה כרגע בשימור הניכוי צעד מתאים (RRB מס' 454/2026). להצעה הדורשת לשמרו עד 2050 היא ממליצה לדחות, אך מוכנה לקבלה כפוסטולט (RRB מס' 908/2026). החלטת הפרלמנט הקנטונלי עדיין פתוחה.

אארגאו, לוצרן, צוג, באזל-עיר ובאזל-כפר: עד מועד הכתיבה לא מצאנו החלטה סופית. בררו במשרד המסים הקנטונלי.

הסבסודים נשארים – ללא קשר למסים

סבסודי הקנטון, העירייה וחברות האנרגיה (תוכנית הבניינים) אינם מושפעים ישירות משינוי השיטה. להחלפת הסקת נפט, גז או חשמל במשאבת חום ניתנים, לפי הקנטון, כמה אלפי פרנקים – יש להגיש בקשה לפני העבודות. בדרך כלל ניתן לנכות רק את חלק ההוצאות שאתם נושאים בעצמכם.

סבסוד משאבות חום החלפת הסקה בנפט או בגז

שאלות נפוצות

ממתי חל ביטול שווי השכירות העצמי?

המועצה הפדרלית הכניסה את הרפורמה לתוקף ב-1 בינואר 2029. משנת המס 2029 שווי השכירות העצמי של דירה בשימוש עצמי אינו ממוסה עוד.

האם אוכל לנכות הוצאות תחזוקה מ-2029?

לא לדירה בשימוש עצמי – לא בקונפדרציה ולא בקנטונים ובעיריות. לנכסים מושכרים הניכוי נשאר.

האם הניכוי לשיפוצים אנרגטיים נעלם לגמרי?

במס הפדרלי הישיר כן. הקנטונים רשאים לשמרו זמנית, לכל המאוחר עד 2050. האם הקנטון שלכם יעשה זאת – עדיין פתוח בחלקו.

האם החלפת חימום משתלמת רק בגלל המסים?

לא רק בגללם. הקובעים הם מצב המערכת, עלויות האנרגיה והתחזוקה, הכללים הקנטונליים והסבסודים. ניכוי המס עשוי להיות יתרון נוסף – בקשו בדיקה אישית.

מקורות

מצב אוקטובר 2026. ללא אחריות – הקובעים הם התקנות והתוכניות של הקונפדרציה, הקנטון והעירייה.

אין זה ייעוץ מס: מאמר זה מסכם מידע שפרסמו הרשויות (מצב אוקטובר 2026). בררו את השפעת המס של שיפוץ במקרה שלכם עם יועץ המס (Treuhänder) או עם משרד המסים של העירייה או הקנטון.

תכננו את השיפוץ לפני 2029

נבדוק את מערכת החימום, נכין הצעת מחיר ונסייע בבקשת הסבסוד – כדי שתחליטו בזמן.

076 358 43 21 לטופס יצירת הקשר

ביטול שווי השכירות העצמי: למה שיפוץ עכשיו עשוי להשתלם