Статья налоги и ремонт
Отмена Eigenmietwert: почему ремонт сейчас может быть выгоден
С 1 января 2029 г. условная арендная стоимость собственного жилья (Eigenmietwert) больше не облагается налогом – одновременно отменяются вычеты на содержание собственного жилья и, на федеральном уровне, на энергосберегающие инвестиции. Что это значит для модернизации вашего отопления.
Фото: наш собственный монтаж
Не является налоговой консультацией: статья обобщает информацию, опубликованную ведомствами (состояние октябрь 2026). Налоговые последствия ремонта в вашем случае уточните у налогового консультанта (Treuhänder) или в налоговом ведомстве коммуны или кантона.
Что решено?
28 сентября 2025 г. народ и кантоны приняли федеральное постановление о кантональных налогах на вторые дома – 57,7 % «за» (явка 49,5 %). Поскольку федеральный закон о смене системы налогообложения жилой собственности юридически связан с ним, была принята и отмена Eigenmietwert.
1 апреля 2026 г. Федеральный совет постановил, что реформа вступает в силу 1 января 2029 г. Кантоны одновременно могут ввести особый налог на вторые дома, используемые преимущественно владельцами.
Что меняется с 2029 года?
| Тема | Сейчас (до налогового 2028 года) | С 1 января 2029 г. |
|---|---|---|
| Eigenmietwert, собственное жильё | облагается как доход | отменяется (первое и второе жильё) |
| Расходы на содержание, собственное жильё | вычитаются | вычет отменяется у Конфедерации, кантонов и коммун |
| Инвестиции в энергосбережение и охрану среды | вычитаются | прямой федеральный налог: вычет отменяется; кантоны могут временно сохранить, не позднее чем до 2050 г. |
| Сдаваемая недвижимость | содержание вычитается | вычет на содержание сохраняется |
| Проценты по долгам | вычитаются | только пропорционально сдаваемой недвижимости; временный вычет для первых покупателей |
| Охрана памятников | вычитается | Конфедерация: по-прежнему вычитается (несубсидированная часть); кантоны могут предусмотреть |
Отмена Eigenmietwert: почему ремонт до 2029 года может иметь смысл
Пока Eigenmietwert облагается налогом, вы можете вычитать из налогооблагаемого дохода расходы на содержание собственного жилья и инвестиции в энергосбережение и охрану окружающей среды. В кантоне Цюрих энергетические инвестиции в существующую частную недвижимость приравнены к расходам на содержание, насколько они вычитаются по прямому федеральному налогу.
С налогового 2029 года этот вычет по прямому федеральному налогу для собственного жилья отменяется. Если в ближайшие годы всё равно нужно менять отопление, окна или утеплять дом, может быть выгодно спланировать проект так, чтобы расходы пришлись ещё на действующее право.
Заранее уточните в налоговом ведомстве или у консультанта, какой налоговый год решающий (напр. дата счёта, оплата или завершение работ). Заложите и достаточно времени: субсидии, разрешения и сроки поставки требуют времени.
Сохранят ли кантоны энергетический вычет?
Федеральный закон позволяет кантонам сохранять вычеты на энергосбережение и охрану среды до достижения сбалансированного баланса парниковых газов, но не позднее чем до 2050 г. Какие расходы будут вычитаться, определяет Федеральный департамент финансов вместе с кантонами – по данным правительства Цюриха, в сентябре 2026 г. это ещё не было установлено.
Кантон Цюрих: правительство кантона пока не считает сохранение вычета целесообразным (RRB № 454/2026). Мотион о сохранении до 2050 г. оно предлагает отклонить, но готово принять его как постулат (RRB № 908/2026). Решение кантонального парламента открыто.
Аргау, Люцерн, Цуг, Базель-Штадт и Базель-Ланд: к моменту подготовки статьи окончательного решения мы не нашли. Уточните в кантональном налоговом ведомстве.
Субсидии остаются – независимо от налогов
Субсидии кантона, коммуны и энергокомпаний (Программа зданий) смена системы напрямую не затрагивает. За замену масляного, газового или электрического отопления тепловым насосом в зависимости от кантона полагается несколько тысяч франков – заявку подают до начала работ. Как правило, вычитается только часть расходов, которую вы несёте сами.
Субсидии на тепловой насос Замена масляного или газового отопления
Частые вопросы
С какого момента действует отмена Eigenmietwert?
Федеральный совет ввёл реформу в силу с 1 января 2029 г. С налогового 2029 года Eigenmietwert собственного жилья больше не облагается.
Можно ли с 2029 года вычитать расходы на содержание?
Для собственного жилья нет – ни у Конфедерации, ни у кантонов и коммун. Для сдаваемой недвижимости вычет сохраняется.
Полностью ли исчезает вычет за энергетическую модернизацию?
По прямому федеральному налогу да. Кантоны могут временно сохранить его, не позднее чем до 2050 г. Сделает ли это ваш кантон, частично ещё не решено.
Стоит ли менять отопление только ради налогов?
Не только ради них. Решают состояние системы, затраты на энергию и обслуживание, кантональные правила и субсидии. Налоговый вычет может быть дополнительным плюсом – закажите индивидуальную проверку.
Источники
- Федеральный совет/ESTV – отмена Eigenmietwert в 2029 г. (1.4.2026)
- Fedlex – AS 2026 213, закон о смене системы налогообложения жилой собственности
- ESTV – смена системы налогообложения жилой собственности
- EFD – итоги голосования 28.9.2025
- BFS – народное голосование 28 сентября 2025 г.
- Налоговое ведомство кантона Цюрих – памятка об энергосбережении и охране среды
- Кантон Цюрих – RRB № 454/2026 (PDF)
- Кантон Цюрих – RRB № 908/2026 (PDF)
- Das Gebäudeprogramm (Программа зданий)
По состоянию на октябрь 2026 г. Без гарантии – действуют правила и программы Конфедерации, кантона и коммуны.
Не является налоговой консультацией: статья обобщает информацию, опубликованную ведомствами (состояние октябрь 2026). Налоговые последствия ремонта в вашем случае уточните у налогового консультанта (Treuhänder) или в налоговом ведомстве коммуны или кантона.
Спланируйте ремонт до 2029 года
Мы осмотрим отопление, подготовим предложение и поможем с заявкой на субсидию – чтобы вы решили вовремя.