Guía impuestos y renovación
Supresión del valor locativo: por qué renovar ahora puede compensar
A partir del 1 de enero de 2029 el valor locativo (Eigenmietwert) dejará de tributar – al mismo tiempo desaparecen las deducciones por mantenimiento de la vivienda propia y, a nivel federal, por inversiones de ahorro energético. Qué significa para la renovación de su calefacción.
Foto: instalación propia
No es asesoramiento fiscal: este artículo resume información publicada por las autoridades (estado: octubre de 2026). Aclare el efecto fiscal de una renovación en su caso con su asesor fiscal (Treuhänder) o la oficina tributaria de su municipio o cantón.
¿Qué se decidió?
El 28 de septiembre de 2025, el pueblo y los cantones aprobaron el decreto federal sobre los impuestos inmobiliarios cantonales sobre segundas residencias con un 57,7 % de síes (participación 49,5 %). Como la ley federal sobre el cambio de sistema en la tributación de la vivienda está jurídicamente vinculada, también quedó decidida la supresión del valor locativo.
El 1 de abril de 2026, el Consejo Federal decidió que la reforma entre en vigor el 1 de enero de 2029. Los cantones pueden introducir al mismo tiempo un impuesto inmobiliario especial sobre segundas residencias de uso mayoritariamente propio.
¿Qué cambia a partir de 2029?
| Tema | Hoy (hasta el año fiscal 2028) | Desde el 1 de enero de 2029 |
|---|---|---|
| Valor locativo, vivienda propia | tributa como ingreso | suprimido (primera y segunda residencia) |
| Gastos de mantenimiento, vivienda propia | deducibles | deducción suprimida en Confederación, cantones y municipios |
| Inversiones en ahorro energético y protección del medio ambiente | deducibles | impuesto federal directo: deducción suprimida; los cantones pueden mantenerla temporalmente, como máximo hasta 2050 |
| Inmuebles alquilados | mantenimiento deducible | la deducción por mantenimiento se mantiene |
| Intereses de deuda | deducibles | solo en proporción a los inmuebles alquilados; deducción temporal para primeros compradores |
| Patrimonio monumental | deducibles | Confederación: sigue siendo deducible (parte no subvencionada); los cantones pueden preverla |
Supresión del valor locativo: por qué renovar antes de 2029 puede tener sentido
Mientras tribute el valor locativo, puede deducir de su renta imponible los gastos de mantenimiento de su vivienda propia y las inversiones destinadas al ahorro energético y a la protección del medio ambiente. En el cantón de Zúrich, las inversiones energéticas en inmuebles existentes del patrimonio privado se equiparan a gastos de mantenimiento, en la medida en que sean deducibles en el impuesto federal directo.
A partir del año fiscal 2029 esta deducción desaparece en el impuesto federal directo para la vivienda propia. Si en los próximos años toca de todos modos sustituir la calefacción, las ventanas o aislar, puede compensar planificar el proyecto para que los costes aún caigan bajo el derecho actual.
Aclare de antemano con la oficina tributaria o su asesor qué año fiscal es determinante (por ejemplo, fecha de factura, pago o fin de las obras). Prevea también tiempo suficiente: subvenciones, permisos y plazos de entrega requieren tiempo.
¿Mantendrán los cantones la deducción energética?
El derecho federal permite a los cantones mantener deducciones por ahorro energético y protección del medio ambiente hasta alcanzar un balance equilibrado de gases de efecto invernadero, pero como máximo hasta 2050. Qué costes serían deducibles lo fija el Departamento Federal de Finanzas con los cantones – según el Gobierno de Zúrich, en septiembre de 2026 aún no estaba definido.
Cantón de Zúrich: el Gobierno cantonal no considera oportuno por ahora mantener la deducción (RRB n.º 454/2026). Sobre una moción para mantenerla hasta 2050 propone rechazarla, pero acepta tramitarla como postulado (RRB n.º 908/2026). La decisión del parlamento cantonal está pendiente.
Argovia, Lucerna, Zug, Basilea-Ciudad y Basilea-Campiña: al cierre de la redacción no encontramos una decisión definitiva. Consulte a la administración tributaria cantonal.
Las subvenciones siguen – con independencia de los impuestos
Las subvenciones del cantón, el municipio y las empresas energéticas (Programa de Edificios) no se ven afectadas directamente por el cambio de sistema. Al sustituir una calefacción de gasóleo, gas o eléctrica por una bomba de calor hay, según el cantón, varios miles de francos – la solicitud debe presentarse antes de las obras. Por regla general solo es deducible la parte de los costes que usted asume.
Subvenciones bomba de calor Sustituir calefacción de gasóleo o gas
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo rige la supresión del valor locativo?
El Consejo Federal puso en vigor la reforma el 1 de enero de 2029. Desde el año fiscal 2029 el valor locativo de la vivienda propia deja de tributar.
¿Podré deducir gastos de mantenimiento a partir de 2029?
No en la vivienda propia – ni en la Confederación ni en cantones y municipios. En inmuebles alquilados o arrendados la deducción se mantiene.
¿Desaparece por completo la deducción por renovaciones energéticas?
En el impuesto federal directo, sí. Los cantones pueden mantenerla temporalmente, como máximo hasta 2050. Si su cantón lo hará está en parte aún abierto.
¿Compensa sustituir la calefacción solo por los impuestos?
No por sí solo. Cuentan el estado de la instalación, los costes de energía y mantenimiento, las normas cantonales y las subvenciones. La deducción fiscal puede ser una ventaja adicional – hágala revisar individualmente.
Fuentes
- Consejo Federal/AFC – supresión del valor locativo en 2029 (1.4.2026)
- Fedlex – AS 2026 213, ley federal sobre el cambio de sistema en la tributación de la vivienda
- AFC – cambio de sistema en la tributación de la vivienda
- DFF – resultado de la votación del 28.9.2025
- OFS – votación popular del 28 de septiembre de 2025
- Oficina tributaria del cantón de Zúrich – hoja informativa ahorro energético y medio ambiente
- Cantón de Zúrich – RRB n.º 454/2026 (PDF)
- Cantón de Zúrich – RRB n.º 908/2026 (PDF)
- Das Gebäudeprogramm (Programa de Edificios)
Estado: octubre de 2026. Sin garantía – son determinantes las normas y programas de la Confederación, el cantón y el municipio.
No es asesoramiento fiscal: este artículo resume información publicada por las autoridades (estado: octubre de 2026). Aclare el efecto fiscal de una renovación en su caso con su asesor fiscal (Treuhänder) o la oficina tributaria de su municipio o cantón.
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