Eigenmietwert fällt 2029: jetzt sanieren und Abzüge nutzen

Keine Steuerberatung: Dieser Beitrag fasst öffentlich publizierte Informationen der Behörden zusammen (Stand Oktober 2026). Wie sich eine Sanierung bei Ihnen steuerlich auswirkt, klären Sie bitte mit Ihrer Treuhänderin, Ihrem Treuhänder oder dem Steueramt Ihrer Gemeinde bzw. Ihres Kantons.

Was wurde beschlossen?

Am 28. September 2025 haben Volk und Stände den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit 57,7 % Ja angenommen (Stimmbeteiligung 49,5 %). Weil das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung rechtlich damit verknüpft ist, ist damit auch die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen.

Am 1. April 2026 hat der Bundesrat entschieden, die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Die Kantone können zum gleichen Zeitpunkt eine besondere Liegenschaftssteuer (Objektsteuer) auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen.

Was ändert sich ab 2029?

Quellen: Bundesrat/ESTV, Medienmitteilung vom 1.4.2026; Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (AS 2026 213).
Thema	Heute (bis Steuerjahr 2028)	Ab 1. Januar 2029
Eigenmietwert selbstgenutzt	wird als Einkommen besteuert	entfällt (Erst- und Zweitliegenschaften)
Unterhaltskosten selbstgenutzt	abziehbar	Abzug entfällt bei Bund, Kantonen und Gemeinden
Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz	abziehbar	direkte Bundessteuer: Abzug entfällt; Kantone dürfen ihn befristet, längstens bis 2050, beibehalten
Vermietete Liegenschaften	Unterhalt abziehbar	Unterhaltskostenabzug bleibt
Schuldzinsen	abziehbar	nur noch im Verhältnis zu vermieteten Liegenschaften; befristeter Ersterwerberabzug
Denkmalpflege	abziehbar	Bund: weiterhin abziehbar (nicht subventionierter Teil); Kantone können den Abzug vorsehen

Eigenmietwert-Abschaffung: Warum eine Sanierung vor 2029 sinnvoll sein kann

Solange der Eigenmietwert besteuert wird, können Sie Kosten für den Unterhalt Ihres selbstbewohnten Eigenheims und Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, vom steuerbaren Einkommen abziehen. Im Kanton Zürich sind energetische Investitionen bei bestehenden Liegenschaften des Privatvermögens den Unterhaltskosten gleichgestellt, soweit sie bei der direkten Bundessteuer abzugsfähig sind.

Ab dem Steuerjahr 2029 fällt dieser Abzug für selbstgenutztes Wohneigentum bei der direkten Bundessteuer weg. Steht ein Heizungsersatz, ein Ersatz von Fenstern oder eine Dämmung in den nächsten Jahren ohnehin an, kann es sich deshalb lohnen, das Projekt so zu planen, dass die Kosten noch unter das heutige Recht fallen.

Welches Steuerjahr massgebend ist (zum Beispiel Rechnungsdatum, Zahlung oder Abschluss der Arbeiten), klären Sie vorab mit dem Steueramt oder Ihrer Treuhandperson. Rechnen Sie zudem mit genügend Vorlauf: Förderung, Bewilligung und Lieferfristen brauchen Zeit.

Behalten die Kantone den Energieabzug?

Das Bundesrecht erlaubt den Kantonen, Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz beizubehalten, bis das Ziel einer ausgeglichenen Treibhausgasbilanz erreicht ist, längstens aber bis 2050. Welche Kosten dann abziehbar wären, legt das Eidgenössische Finanzdepartement mit den Kantonen fest – diese Festlegung lag gemäss Regierungsrat Zürich im September 2026 noch nicht vor.

Kanton Zürich: Der Regierungsrat hält es derzeit nicht für angebracht, den Abzug beizubehalten (RRB Nr. 454/2026). Zu einer Motion, die den Abzug bis 2050 beibehalten will, beantragt er die Ablehnung, ist aber bereit, sie als Postulat entgegenzunehmen (RRB Nr. 908/2026). Der Entscheid des Kantonsrats ist offen.

Aargau, Luzern, Zug, Basel-Stadt und Basel-Landschaft: Für diese Kantone haben wir bis Redaktionsschluss keinen definitiven Entscheid gefunden. Fragen Sie beim kantonalen Steueramt nach dem aktuellen Stand.

Förderbeiträge bleiben – unabhängig von den Steuern

Die Förderbeiträge von Kanton, Gemeinde und Energieversorger (Gebäudeprogramm) sind vom Systemwechsel nicht direkt betroffen. Beim Ersatz einer Öl-, Gas- oder Elektroheizung durch eine Wärmepumpe gibt es je nach Kanton mehrere tausend Franken – das Gesuch muss vor Baubeginn eingereicht werden. Steuerlich abziehbar ist in der Regel nur der Teil der Kosten, den Sie selbst tragen.

Förderbeiträge Wärmepumpe Öl- und Gasheizung ersetzen

Häufige Fragen

Ab wann gilt die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Der Bundesrat hat die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab dem Steuerjahr 2029 wird der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr besteuert.

Kann ich Unterhaltskosten ab 2029 noch abziehen?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr – weder beim Bund noch bei Kantonen und Gemeinden. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen.

Ist der Abzug für energetische Sanierungen ganz weg?

Bei der direkten Bundessteuer ja. Die Kantone dürfen ihn befristet, längstens bis 2050, beibehalten. Ob Ihr Kanton das tut, ist teils noch offen.

Lohnt sich ein Heizungsersatz nur wegen der Steuern?

Nicht allein. Massgebend sind Zustand der Anlage, Energie- und Unterhaltskosten, kantonale Vorschriften und Förderbeiträge. Der Steuerabzug kann ein zusätzlicher Vorteil sein – lassen Sie ihn individuell prüfen.

Quellen

Stand Oktober 2026. Angaben ohne Gewähr – massgebend sind die Vorschriften und Programme von Bund, Kanton und Gemeinde.

Keine Steuerberatung: Dieser Beitrag fasst öffentlich publizierte Informationen der Behörden zusammen (Stand Oktober 2026). Wie sich eine Sanierung bei Ihnen steuerlich auswirkt, klären Sie bitte mit Ihrer Treuhänderin, Ihrem Treuhänder oder dem Steueramt Ihrer Gemeinde bzw. Ihres Kantons.

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Eigenmietwert-Abschaffung: Warum sich Sanieren jetzt lohnen kann