Valore locativo abolito nel 2029: risanare e dedurre ora

Nessuna consulenza fiscale: questo articolo riassume informazioni pubblicate dalle autorità (stato ottobre 2026). L’effetto fiscale di un risanamento nel vostro caso va chiarito con la vostra fiduciaria o con l’ufficio di tassazione del Comune o del Cantone.

Cosa è stato deciso?

Il 28 settembre 2025 popolo e Cantoni hanno accettato il decreto federale sulle imposte immobiliari cantonali sulle abitazioni secondarie con il 57,7 % di sì (partecipazione 49,5 %). Poiché la legge federale sul cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa vi è giuridicamente collegata, è stata decisa anche l’abolizione del valore locativo.

Il 1° aprile 2026 il Consiglio federale ha deciso di porre in vigore la riforma il 1° gennaio 2029. I Cantoni possono introdurre nello stesso momento un’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie utilizzate prevalentemente dal proprietario.

Cosa cambia dal 2029?

Fonti: Consiglio federale/AFC, comunicato dell’1.4.2026; legge federale sul cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa (RU 2026 213).
Tema	Oggi (fino all’anno fiscale 2028)	Dal 1° gennaio 2029
Valore locativo, abitazione propria	tassato come reddito	abolito (abitazioni primarie e secondarie)
Spese di manutenzione, abitazione propria	deducibili	deduzione abolita presso Confederazione, Cantoni e Comuni
Investimenti per il risparmio energetico e la protezione dell’ambiente	deducibili	imposta federale diretta: deduzione abolita; i Cantoni possono mantenerla temporaneamente, al più tardi fino al 2050
Immobili locati	manutenzione deducibile	la deduzione per la manutenzione rimane
Interessi passivi	deducibili	solo in proporzione agli immobili locati; deduzione temporanea per chi acquista per la prima volta
Cura dei monumenti	deducibili	Confederazione: ancora deducibili (parte non sussidiata); i Cantoni possono prevedere la deduzione

Abolizione del valore locativo: perché risanare prima del 2029 può avere senso

Finché il valore locativo è tassato, potete dedurre dal reddito imponibile le spese di manutenzione dell’abitazione propria e gli investimenti che servono al risparmio energetico e alla protezione dell’ambiente. Nel Cantone di Zurigo gli investimenti energetici negli immobili esistenti della sostanza privata sono equiparati alle spese di manutenzione, nella misura in cui sono deducibili per l’imposta federale diretta.

Dall’anno fiscale 2029 questa deduzione per l’abitazione propria sparisce per l’imposta federale diretta. Se nei prossimi anni è comunque prevista una sostituzione del riscaldamento, delle finestre o un isolamento, può quindi convenire pianificare il progetto in modo che i costi rientrino ancora nel diritto attuale.

Chiarite in anticipo con l’ufficio di tassazione o la fiduciaria quale anno fiscale è determinante (per esempio data della fattura, pagamento o fine dei lavori). Prevedete anche tempo sufficiente: incentivi, licenze e tempi di consegna richiedono tempo.

I Cantoni manterranno la deduzione energetica?

Il diritto federale consente ai Cantoni di mantenere deduzioni per risparmio energetico e protezione dell’ambiente finché sarà raggiunto l’obiettivo di un bilancio equilibrato dei gas serra, ma al più tardi fino al 2050. Quali costi sarebbero deducibili lo stabilisce il Dipartimento federale delle finanze con i Cantoni – secondo il Consiglio di Stato zurighese a settembre 2026 ciò non era ancora definito.

Cantone di Zurigo: il Consiglio di Stato attualmente non ritiene opportuno mantenere la deduzione (RRB n. 454/2026). Su una mozione che chiede di mantenerla fino al 2050 propone il rigetto, ma è disposto ad accettarla come postulato (RRB n. 908/2026). La decisione del Gran Consiglio è pendente.

Argovia, Lucerna, Zugo, Basilea Città e Basilea Campagna: alla chiusura redazionale non abbiamo trovato decisioni definitive. Informatevi presso l’amministrazione cantonale delle contribuzioni.

Gli incentivi restano – indipendentemente dalle imposte

Gli incentivi di Cantone, Comune e aziende energetiche (Programma Edifici) non sono toccati direttamente dal cambiamento di sistema. Per sostituire un riscaldamento a gasolio, gas o elettrico con una pompa di calore si ottengono, a seconda del Cantone, diverse migliaia di franchi – la domanda va inoltrata prima dei lavori. Di regola è deducibile solo la parte dei costi a vostro carico.

Incentivi pompa di calore Sostituire riscaldamento a gasolio o a gas

Domande frequenti

Da quando vale l’abolizione del valore locativo?

Il Consiglio federale ha posto in vigore la riforma il 1° gennaio 2029. Dall’anno fiscale 2029 il valore locativo dell’abitazione propria non è più tassato.

Posso ancora dedurre le spese di manutenzione dal 2029?

Non per l’abitazione propria – né presso la Confederazione né presso Cantoni e Comuni. Per immobili locati o affittati la deduzione rimane.

La deduzione per i risanamenti energetici sparisce del tutto?

Per l’imposta federale diretta sì. I Cantoni possono mantenerla temporaneamente, al più tardi fino al 2050. Se il vostro Cantone lo farà è in parte ancora aperto.

Una sostituzione del riscaldamento conviene solo per le imposte?

Non da sola. Contano lo stato dell’impianto, i costi energetici e di manutenzione, le prescrizioni cantonali e gli incentivi. La deduzione fiscale può essere un vantaggio in più – fatela verificare individualmente.

Fonti

Stato ottobre 2026. Senza garanzia – fanno fede le prescrizioni e i programmi di Confederazione, Cantone e Comune.

Nessuna consulenza fiscale: questo articolo riassume informazioni pubblicate dalle autorità (stato ottobre 2026). L’effetto fiscale di un risanamento nel vostro caso va chiarito con la vostra fiduciaria o con l’ufficio di tassazione del Comune o del Cantone.

Pianificare il risanamento prima del 2029

Visitiamo il vostro riscaldamento, prepariamo un’offerta e vi aiutiamo con la domanda d’incentivo – per decidere per tempo.

076 358 43 21 Al modulo di contatto

Abolizione del valore locativo: perché risanare ora può convenire